데이터 글 · 2026-10-03 · 프로젝트콘크리트 51번 영상

집값 광풍 꼭대기에서
타워팰리스를 샀다면

왜 2006년 11월인가

2006년은 서울 아파트값이 연간 23.46% 올라 역대 최고 상승률을 기록한 해입니다. 그중 11월은 전국 아파트값이 한 달에 3.1% 올라 1990년 4월 이후 처음으로 월간 3%대 상승을 보인 달이고, 정부가 11·15 부동산 대책을 발표한 달입니다. 이 대결의 질문은 "광풍의 꼭대기에서 강남 최고급 아파트를 샀다면?"입니다.

조건

• 타워팰리스1차 전용 137.24㎡, 2006년 11월 실거래 1건 23억원(41층)
• 대출 70%(16억 1천만원), 내 돈 6억 9천만원
• 금리 연 5.69% 40년 고정(2006년 11월 신규취급 주담대 금리), 매달 약 851만원
• 취득세 등 4.6%, 관리비 월 70만원, 재산세·종부세 근사 실효세율
• 삼성전자: 2006년 11월 월말 종가 12,260원(액면분할 반영), 배당 59회 재투자

조건 바꿔서 다시 계산하기

ROE -238%: 넣은 돈보다 더 많이 잃는다는 것

이 대결의 그래프에서 타워팰리스 선은 0% 아래로, 그리고 -100% 아래로 내려갑니다. 내 돈 기준 수익률이 -100%보다 낮다는 건 처음 넣은 6억 9천만원을 다 잃고도 그 이상을 더 썼다는 뜻입니다.

시세는 2008년 12월 22억원, 2013년 12월 14억 7천만원(시작가 대비 -36.1%)까지 내려갔습니다. 집값이 8억 3천만원 빠진 상태에서 매달 원리금 851만원과 관리비 70만원이 7년째 나가고 있었습니다. ROE 최저점은 시세 바닥보다 늦은 2017년 6월의 -238.6%입니다. 집값이 17억 1천만원으로 조금 회복했는데도 그동안 쌓인 이자가 더 빨리 늘었기 때문입니다. 같은 달 삼성전자는 +347.4%였습니다.

집값 1.9배, 내 돈 1.56배

2019년 이후 강남 집값이 급등하면서 타워팰리스도 2025년 12월 46억 9천만원(최고)을 찍었습니다. 이때 ROE는 +100.5%로 처음 내 돈의 두 배가 됐습니다. 마지막 실거래인 2026년 6월은 10층 1건 44억 3천만원이라, 2026년 8월 기준 ROE는 +56.3%입니다.

23억원에 산 집이 44억 3천만원이 됐으니 시세는 +92.6%입니다. 여기에 대출 70%의 레버리지가 붙었는데 왜 결과가 시세 상승률보다도 낮을까요. 20년 가까이 낸 비용이 약 21억 2천만원이기 때문입니다. 대부분이 대출 이자입니다. 레버리지는 "빨리 많이 오를 때" 효과가 크고, 오랫동안 제자리일 때는 이자가 그 효과를 갉아먹습니다. 이 대결은 후자의 사례입니다.

삼성전자는 꼭대기가 아니었다

같은 2006년 11월이 주식시장에서는 꼭대기가 아니었다는 점도 결과를 갈랐습니다. 삼성전자 최저점은 2008년 11월 -24.7%였고, 2009년 하반기부터는 한 번도 시작가 아래로 내려가지 않았습니다. 2026년 들어 주가가 22만~33만원대까지 오르면서 배당 재투자 기준 약 33배가 됐습니다. 238개월 동안 두 선의 순위는 한 번도 바뀌지 않았습니다.

이 데이터가 말하는 건 "주식이 아파트보다 낫다"가 아닙니다. 같은 사이트의 목동7단지 vs LG전자나 잠실주공5단지 vs 현대차에서는 아파트가 이깁니다. 결과를 가장 크게 바꾼 건 매수 시점의 가격 수준과 대출 금리였습니다.

직접 바꿔볼 만한 것

• 매수 시점을 2013년 12월(시세 바닥)로 바꾸면 결과가 어떻게 되는지
• LTV를 40%로 낮추면 -200%대 손실 구간이 사라지는지
• 취득세 4.6%는 당시 실제 감면세율보다 보수적인 가정이므로 낮춰 보기

데이터 출처와 한계