데이터 글 · 2026-10-05 · 프로젝트콘크리트 52번 영상

카카오뱅크 상장 첫 달,
반포 아파트를 샀다면

조건

• 래미안퍼스티지 전용 84.93㎡, 2021년 8월 실거래 2건 평균 35억 5,000만원
• 대출 70%(24억 8,500만원), 내 돈 10억 6,500만원
• 금리 연 2.88% 40년 고정(2021년 8월 신규취급 주담대 금리), 매달 약 873만원
• 취득세 등 3.3%, 관리비 월 30만원, 재산세·종부세 근사 실효세율
• 카카오뱅크: 상장(2021-08-06) 첫 달 월말 종가 83,900원. 상장일 가격이 아니라 월말 종가 기준

조건 바꿔서 다시 계산하기

두 자산 모두 2021년이 꼭대기였다

2021년 여름은 공모주 열기와 집값 상승이 동시에 정점이던 때입니다. 이 대결은 그래서 "고점에서 산 두 자산 중 무엇이 회복했나"를 보여줍니다.

카카오뱅크는 사자마자 내려갔습니다. 2022년 10월 월말 종가 17,100원, 시작가 대비 -79.6%가 최저점입니다. 그 뒤로도 2만원대에 머물러 2026년 8월 21,850원으로 끝났습니다. 1,000만원을 넣었다면 약 271만원이 남은 셈입니다. 배당을 재투자해도 주식 수는 1.04배밖에 늘지 않아 결과를 바꾸지 못했습니다.

래미안퍼스티지도 꺾였습니다. 2022년 12월 월평균 실거래가 31억원으로 산 가격보다 12.7% 낮았습니다. 그런데 같은 달 내 돈 기준 수익률은 -60.6%입니다. 집값이 4억 5천만원 빠진 데다, 대출이 24억원이 넘으니 1년 4개월 동안의 이자와 취득세가 합쳐져 손실이 커졌습니다. 레버리지는 떨어질 때도 그대로 작동합니다.

순위는 딱 한 번 바뀌었다

매수 첫 달 다음인 2021년 9월에 래미안퍼스티지가 앞선 뒤로 5년 동안 순위가 다시 바뀌지 않았습니다. 2022년 말처럼 아파트가 -60%까지 갔을 때도 카카오뱅크는 -70%대라 더 아래에 있었습니다.

갈린 건 회복입니다. 래미안퍼스티지는 2024년 12월 43억 4,750만원(ROE +46.3%)까지 올라왔고, 2026년 2월 57억 2,500만원(2건 평균)으로 이 데이터의 최고가를 찍었습니다. 이때 ROE는 +169.6%입니다. 2026년 8월에는 54억 5,000만원, ROE +141.1%로 마감했습니다. 카카오뱅크는 2024년 12월 이후로도 -63%~-75% 사이에 머물렀습니다.

숫자 뒤에 있는 조건

이 결과를 그대로 받아들이기 전에 두 가지를 봐야 합니다.

• 이 대출은 당시 불가능했습니다. 2021년에는 투기과열지구의 15억 초과 주택에 주택담보대출이 금지돼 있었습니다. 35억 아파트를 대출 70%로 산다는 건 다른 대결과 같은 기준으로 비교하려는 가정입니다. 계산기에서 LTV를 0%로 바꾸면 전액 현금으로 산 경우를 볼 수 있습니다.
• 매달 873만원을 낼 수 있어야 합니다. 원리금과 관리비를 합치면 매달 900만원이 넘게 나갑니다. 5년 동안 낸 이자만 약 3억 4,555만원입니다. 2022년 이후 실제 금리는 크게 올랐기 때문에 변동금리였다면 부담은 이보다 컸을 겁니다.

데이터 출처와 한계