데이터 글 · 2026-10-05 · 프로젝트콘크리트 59번 영상

코스피 3000 돌파 때
마래푸와 LG화학을 샀다면

왜 2021년 1월인가

2021년 1월 7일 코스피가 종가 3,031.68로 사상 처음 3000을 넘었고, 25일에는 3,208.99까지 올랐습니다. 개인 투자자 매수가 몰리던 "동학개미" 열기의 정점입니다. 다른 대결들이 위기 때 산 경우라면, 이 대결은 반대로 가장 뜨거울 때 산 경우입니다. LG화학은 당시 2차전지 기대를 업고 월말 종가 917,000원(전월 대비 +11%)이었습니다.

조건

• 마포래미안푸르지오 전용 84㎡(34평형, 1~4단지 통합), 2021년 1월 실거래 7건 평균 17억 8,143만원
• 대출 70%(12억 4,700만원), 내 돈 5억 3,443만원
• 금리 연 2.63% 40년 고정(2021년 1월 신규취급 주담대 금리), 매달 약 420만원
• 취득세 등 3.3%, 관리비 월 23만원, 재산세·종부세 근사 실효세율
• LG화학: 2021년 1월 월말 종가 917,000원, 배당 재투자

조건 바꿔서 다시 계산하기

둘 다 물렸던 3년

이 대결의 그래프는 2021년부터 2024년 초까지 두 선이 모두 0% 아래에서 엉켜 있습니다. 순위는 7번 바뀌었습니다.

• LG화학은 2021년 4월 932,000원(+1.6%)이 이 데이터의 최고점입니다. 산 뒤로 사실상 한 번도 의미 있게 오르지 못했습니다.
• 마래푸는 금리 급등기에 시세가 15억 6,000만원(2023년 4월, 매입가 대비 -12.4%)까지 내려갔고, 이때 내 돈 기준 수익률은 -63.1%였습니다. 집값 12% 하락이 대출 70%와 취득세·이자를 만나 내 돈 -63%가 된 겁니다.
• 2022년 12월에는 마래푸 -50.4%, LG화학 -32.2%로 오히려 주식 쪽이 덜 잃고 있었습니다.

본전까지 4년

마래푸 ROE가 연말 기준으로 다시 플러스가 된 건 2024년 12월(+3.1%)입니다. 매수 후 3년 11개월 동안 매달 420만원의 원리금을 내고 겨우 본전에 돌아온 셈입니다. 마지막 역전은 그보다 조금 앞선 2024년 3월이고, 이후 마래푸는 2025년에 시세가 크게 오르면서 최종 시세 26억 1,000만원(+46.5%), ROE +118.7%로 마감했습니다.

LG화학은 반대 방향으로 갔습니다. 2025년 5월 월말 종가 197,300원으로 -77.5%까지 내려갔고 2026년 8월 280,000원(-67.8%)으로 끝났습니다. 5억 3,443만원이 약 1억 7,217만원이 된 결과입니다(마래푸는 약 11억 6,867만원).

고점 매수에서 회복을 가른 것

두 자산 모두 "열기의 꼭대기"에서 샀습니다. 차이는 그 뒤 원래 가격으로 돌아왔느냐입니다. 마래푸는 2024년 3월 시세 17억 9,125만원으로 다시 매입가 위에 올라섰고, LG화학은 2021년 4월 이후 한 번도 매입가 위로 돌아오지 못했습니다. 이 데이터만으로 이유를 단정할 수는 없지만, 결과를 보면 레버리지가 주는 이익은 결국 가격이 회복된 뒤에야 나타났습니다.

이 대출 조건(15억 초과 주택에 LTV 70%)은 2021년 1월 마포구에서는 실제로 불가능했습니다. 계산기에서 LTV를 0%로 바꾸면 전액 현금으로 산 경우를 볼 수 있습니다.

데이터 출처와 한계