데이터 글 · 2026-10-05 · 프로젝트콘크리트 25번 영상

도곡렉슬 입주 때 샀다면,
그냥 지수 ETF보다 나았을까

이 대결이 다른 점

다른 대결은 아파트와 특정 종목을 비교합니다. 이번 상대는 코스피200 지수를 따라가는 국내 최초 ETF인 KODEX 200입니다. 종목을 고를 필요 없이 시장 전체를 사는, 가장 무난한 선택지입니다. 아파트는 강남구 도곡동의 3,002세대 대단지 도곡렉슬로, 2006년 1월 입주한 단지입니다. "입주 때 사서 20년 들고 있었다면"을 "그냥 지수에 넣어뒀다면"과 비교합니다.

조건

• 도곡렉슬 전용 84.9984㎡(34평), 첫 실거래인 2006년 3월 가격 12억 5,000만원을 입주월(1월) 매입가로 소급
• 대출 70%(8억 7,500만원), 내 돈 3억 7,500만원
• 금리 연 5.7% 40년 고정(2006년 초 주담대 금리 추정 대표값), 매달 약 463만원
• 취득세 등 4.6%, 관리비 월 35만원, 재산세·종부세 근사 실효세율
• KODEX 200: 2006년 1월 월말 종가 12,722원, 분배금 61건을 지급월 종가로 재투자

조건 바꿔서 다시 계산하기

10년 동안 제자리였던 집값

도곡렉슬 시세는 2006년부터 2016년까지 대부분의 달이 10억~15억원 사이였습니다(거래가 드물던 2006년 6~7월과 금융위기 직후 2008년 말 몇 달은 그 아래). 2015년 12월에도 11억 5,000만원으로, 산 가격보다 낮았습니다. 집값이 10년 동안 오르지 않는 사이 대출 8억 7,500만원에 대한 연 5.7% 이자는 매달 쌓였습니다.

그 결과 2016년 2월 내 돈 기준 수익률은 -175.5%까지 내려갔습니다. 처음 넣은 3억 7,500만원을 모두 잃고, 그 1.75배를 더 잃은 상태입니다. 집값 하락보다 비용이 만든 손실입니다. 연말 기준으로 2011년(-106.5%)부터 2016년(-128.0%)까지 6년 연속 -100% 아래였습니다.

ROE가 연말 기준으로 플러스가 된 건 2018년(+65.5%)입니다. 매수 후 12년이 걸렸습니다.

KODEX 200은 금융위기에도 -11%

같은 기간 KODEX 200은 2008년 금융위기 여파인 2009년 2월 -10.9%가 가장 나쁜 성적이었습니다. 2007년 5월 앞선 뒤로 2020년 8월까지 13년 넘게 1위를 지켰습니다.

후반은 뜻밖에 접전이었습니다. 2018년 이후 강남 집값이 오르면서 도곡렉슬 ROE가 빠르게 따라붙었고, 2020년 8월부터 2025년 8월까지 둘은 12번 순위를 바꿨습니다. 순위 교체는 전체 14번입니다. 마지막 승부는 2025년 하반기 이후 지수 상승으로 갈렸고, KODEX 200은 2026년 6월 +1,594.9%로 최고점을 찍었습니다.

분배금 재투자가 붙인 480%p

KODEX 200의 가격만 보면 12,722원에서 108,820원으로 +755.4%입니다. 20년 동안 받은 분배금을 다시 넣으면 보유 좌수가 약 1.56배로 늘어 +1,235.9%가 됩니다. 분배금 재투자만으로 약 480%p가 더해진 셈입니다. 계산기에서 배당 재투자를 끄면 이 차이를 직접 볼 수 있습니다.

도곡렉슬 쪽은 20년 7개월 동안 이자 약 9억 1,815만원을 포함해 누적 비용이 약 11억 9,269만원입니다. 처음 넣은 돈의 3배가 넘습니다. 시세는 36억 500만원(2.88배)이 됐지만, 비용을 빼고 나면 3억 7,500만원이 약 17억 5,879만원이 된 결과입니다. KODEX 200 쪽은 약 50억 956만원입니다.

직접 바꿔볼 만한 것

• 금리: 5.7%는 2006년 초 주담대 금리로 추정한 대표값이고 한국은행 원자료는 확보하지 못했습니다. 금리를 5%로 낮추면 결과가 얼마나 달라지는지 보세요.
• 매수 시점: 2016년 2월(도곡렉슬 ROE 바닥)에 샀다면 금리 5.7%를 그대로 둬도 +570.3% 대 +617.7%로 격차가 크게 줄어듭니다. 그 시기 실제 금리는 훨씬 낮았으니 금리도 함께 바꿔 보세요.

데이터 출처와 한계